Bu taslak, 2026 yılı yatırım ekosistemine uygun olarak, Dalaman bölgesinde hayata geçirilecek bir "Silver Village" (Gümüş Köy) projesinin temel parametrelerini içermektedir. Bu rapor, sadece bir gayrimenkul projesi değil, bir "hizmet ihracatı" modeli olarak kurgulanmıştır.

Proje Adı: "Dalaman Azure Wellness & Senior Residency"

Konsept: Ekolojik Yaşlı Bakım ve Aktif Emeklilik Köyü

Lokasyon: Dalaman (Havalimanı-Deniz-Termal üçgeni)

1. Yatırımın Temel Gerekçesi (Market Fit)

• Demografik Baskı: AB ülkelerinde 65 yaş üstü nüfusun toplam nüfusa oranı %21’i aşmış durumda.

• Maliyet Avantajı: Avrupa’da kişi başı aylık bakım maliyeti ortalama $4.500$ iken, Türkiye’de bu hizmet üst düzey lüks segmentte $2.500$ bandında kârlı bir şekilde sunulabilir.

• İklimsel Tercih: Dalaman’ın düşük nem oranı ve yüksek oksijen seviyesi, KOAH ve kalp-damar hastaları için tıbbi bir avantajdır.

2. Mimari ve Teknik Yapı (Ürün Tasarımı)

• Yatay Mimari: Maksimum 2 katlı, asansörsüz erişime uygun (rampalarla entegre), tekerlekli sandalye dostu geniş koridorlar.

• Akıllı Ev Entegrasyonu: Her ünitede düşme sensörleri, giyilebilir teknoloji ile entegre sağlık takip sistemleri ve tek tuşla hemşire çağrı sistemleri.

• Sosyal Alanlar: Organik tarım bahçeleri, sanat atölyeleri, kütüphane, termal rehabilitasyon havuzu ve evcil hayvan dostu parklar.

3. Finansal Projeksiyon ve Gelir Modelleri

A. Yatırım Kalemleri (CAPEX)

• Arazi ve İnşaat: Geleneksel yapılara göre %20 daha yüksek maliyet (tıbbi standartlar ve erişilebilirlik nedeniyle).

• Teknolojik Altyapı: Veri merkezi ve IoT (Nesnelerin İnterneti) kurulumu.

• Sağlık Ruhsatlandırma: Özel hastane statüsünde veya "Geriatri Merkezi" ruhsat maliyetleri.

B. Gelir Kanalları (OPEX)

1. Üyelik/Kira Bedeli: Aylık sabit hizmet bedeli (Konaklama + Yemek + Temel Sağlık).

2. Sağlık Sigortası Anlaşmaları: AB menşeli sigorta şirketlerinden gelen doğrudan ödemeler.

3. Ekstra Hizmetler: Fizyoterapi, özel refakatçi, kişiselleştirilmiş diyet programları ve turistik geziler.

4. Operasyonel Strateji: "7/24 Güvenli Yaşam"

• Multidisipliner Kadro: Geriatristler, fizyoterapistler, beslenme uzmanları ve sosyal hizmet uzmanları.

• Dilde Yerelleşme: Tesis personelinin en az %30’unun hedef pazar dilini (örn. Almanca veya İngilizce) ana dil seviyesinde konuşması.

• Gıda Güvenliği: "Tarladan Sofraya" konsepti ile bölgedeki yerel üreticiden alınan %100 organik beslenme programı.

5. Risk Analizi ve Önlemler

• Hukuki Risk: Yabancıların Türkiye'de uzun süreli kalış ve sağlık hizmeti alma mevzuatı.

  • Önlem: Bakanlık onaylı "Sağlık Turizm Bölgesi" teşviklerinden yararlanma.

• Kur Riski: Maliyetlerin TL, gelirlerin döviz olması.

  • Önlem: Gelirlerin Euro/Sterlin bazlı sabitlenmesi ve operasyonel harcamalarda yerel tedarik zinciri kullanımı.

6. Geri Dönüş (ROI) Öngörüsü

• Doluluk Hedefi: 1. yıl sonunda %40, 3. yıl sonunda %85.

• Yatırımın Geri Dönüş Süresi: Sağlık turizmi teşvikleri ve sigorta anlaşmalarıyla birlikte 5.5 - 7 yıl.

Yatırımcıya Not:

2026'da bu projeyi cazip kılan en büyük unsur, "Bakım Sigortası" (Care Insurance) kapsamındaki Avrupalıların Türkiye'ye transferidir. Bu proje sadece bir inşaat projesi değil, bir operasyon ve güven projesidir