KİRASINI GÜNÜNDE ÖDEMEYEN KİRACIYA KÖTÜ HABER!

İSTANBUL - Kira sözleşmesinde faiz maddesi olan ve belirtilen vade tarihinde ödenmeyen kira ücretine yasal faiz uygulanıyor. Gayrimenkul kiralamalarında kira ödeme konusunda kiracılar mal sahibine problem oluşturabiliyor. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, eksik ödemesi gibi durumlar tahliye edilmesine neden oluyor.

Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracı birçok sorun yaşıyor. Kiranın gecikmesi durumunda, faiz uygulanırken, kiracının temerrüde düşmesiyle tahliyesi istenebiliyor.

Kanun kapsamında şu ifadeler kullanılıyor;

''Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.

Davada hükme esas alınan bilirkişi raporundaki yasal faize yönelik hesaplamaya itibar edilerek hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Oysa; Borçlar Kanunu'nun 101 / 2. maddesi hükmü gereği borcun ifa olunacağı gün sözleşme ile belli edilmiş ise ihtar şartı aranmadan bu günün bitmesi ile borçlu mütemerrit olur.

Kira sözleşmesinin 6. maddesi gereğince kira parasının ödeme zamanı ve vadesinde ödenmediği takdirde uygulanacak faiz oranı belirlenmiştir. Sözleşmenin bu maddesine göre ödeme zamanı geldiği halde kiracı bu sürede kira borcunu ödemediği takdirde temerrüde düşer ve bunun için aynı Kanunun 101 / 2. maddesi gereği ihtara gerek yoktur.''

Geciken kira bedeli için kanuni faiz oranları uygulanıyor. Kira sözleşmesi ticari bir sıfatla ilgili kiracı ile yapılmışsa kanuni faiz ticari faiz oranı üzerinden, adi kira sözleşmesi ise adi faiz oranı üzerinden gerçekleşebiliyor. Eğer sözleşmede farklı oran varsa; o oran uygulanıyor.

Kiracı, kiralananın tesliminin ardından uaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre vererek, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini belirtiyor.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

Kiraya veren, kira bedeli ödememesi ya da geç ödemesi durumunda bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine kira döneminin sonunda tahliye davası açabiliyor.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartlar aranıyor;
- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi
- Bu iki ihtarın bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması
- İhtarların muaccel olan kira bedeli alacağına ait olması

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarname gönderiliyor. Kiracının bu yol ile tahliye edilebilmesi için ihtarnamede kiracıya 30 gün süre verilmesi gerekiyor. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabiliyor.

Türk Borçlar Kanunu' nun 352/2. maddesine göre; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebiliyor.

Türk Borçlar Kanunu' nun 315. maddesine göre; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise, kiraya veren kiracıya 30 gün süre verip, bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebiliyor.